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评估疫情对今年行业销售、投资等影响

2020/3/20 9:12:32      农夫电影导航农夫电影导航报      

核心提示:究竟新冠肺炎疫情的影响会持续多久?2020年购房需求是被迫取消还是延期释放,房企土地购置、新开工又会受到怎样影响?

2020年开局,新冠肺炎疫情凶猛来袭,售楼处关闭、工地停工,对原本就下行压力加大的房地产行业无异于雪上加霜。时至2月末,无论是销售、新开施工还是土地出让都远未回归正轨,究竟新冠肺炎疫情的影响会持续多久?2020年购房需求是被迫取消还是延期释放,房企土地购置、新开工又会受到怎样影响?我们力图聚焦行业5大核心指标——全国商品房销售面积、全国商品房销售金额、全国房地产开发投资额、房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积,通过分析新冠肺炎疫情影响程度,在去年末的基础上,再评估疫情对2020年中国房地产行业的影响。

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若3月好转尚可补救,持续到6月将影响较大

纵观近5年房地产的开发和销售数据,其周期性的特征也比较明显:1-2月恰逢传统假期,在全年的平均权重不超过10%,对全年数据的影响有限。3、4、5月平均权重保持稳定,基本在6%-8%不等,“金三银四”成交旺季一般会出现一波小阳春行情;6月年中需求集中性爆发,平均权重将攀升至10%以上。

因而乐观和悲观预期下,将呈现出截然不同的行情表现:倘若疫情在3月份结束,二季度房地产市场便能恢复正常的销售节奏,一季度积压的购房需求或将平移至二季度有序释放,房地产市场有望迎来阶段性的销售窗口期,届时成交量或将明显回升。房地产开发投资额、新开工面积、土地购置面积等投资性指标受到的影响也相对较小,在宏观政策及地产调控的放松预期的背景下,企业完全可以通过加大资金投入,加快工期等方式追赶因疫情造成的不良影响。

倘若疫情在6月份结束,长达半年的销售停摆,工程进度耽搁,难免会对整体行业销售、投资带来较大的负面损失。一方面,疫情压力下,国内经济、居民收入势必受到拖累而造成消费降级,且当前房价“居高不下”,基本也接近刚需客群的购买力极限,成交量预期会大幅回落,缺乏基本面支撑的三四线城市尤其这样。另一方面,因销售低迷,对于多数房企而言,即便得到了政策性支持,现金流压力依然不容小觑。员工开支、利息支出等“刚性开支”时刻威胁着房企的资金链,在这样严峻的考验下,房企难免在拿地、投资、新开工方面“缩手缩脚”,造成与开发投资相关的一系列指标出现“滑坡”。

2020年商品房销售悲观预期面积-15%,金额-10%

我们依据乐观、悲观两个预期,分析了疫情对各指标造成的不同影响,得出了以下的评估结论:一是房地产下行周期叠加疫情影响,全年销售增速将稳步回落。2020年商品房销售面积约为145481-162774万平方米,较2019年同比变化在-15%~-5%之间,商品房销售金额为143257-159917亿元,同比降幅维持在10%以内。目前情况来看,若疫情在3月结束,仅是需求释放点向后移动,整体成交规模稳中微降;若疫情持续到6月,则商品房销售跌幅基本在10%-15%左右。

二是开发投资额保持降势,预计2020年全年的投资开发额为18312-20681亿元,较去年同比变化-7.25%~4.75%。因房地产开发投资主要来自于建筑工程投资 (65%)和土地购置费(35%),和房企施工和土地购置密切相关,因而受疫情影响程度也相对较大,若疫情持续至6月全面结束,整体投资开发增速极有可能由正转负。

三是新开工面积将稳步回落,跌至负区间。预期2020年房地产新开工面积量在205892-217795万平方米,较2019年悲观预期为下降9.36%,乐观预期为下降4.12%。一方面,新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2019年土地购置面积创十年来新低,这也将直接 “拖累”2020年的新开工指标,房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况;另一方面,虽然目前多数房企都已复工,但因建筑工地人员密集且以外地务工人员居多,难免受疫情波动影响,故而悲观预期降幅有可能超9%。 

四是土地层面受疫情波及相对较小,测算出的2020年房地产土地购置面积量为25063-25822万平方米,较2019年的同比变动在-2.94%-7.84%这一区间。多数政府的全年供地计划基本不会受到疫情干扰,主要源于政府供地计划一般在上一年年末便有安排,主要是基于地方开发,财政平衡等角度考量。新冠肺炎疫情在2020年1月才开始全面暴发,因而疫情最多推迟了地方的供地节奏,并不会导致全年供应量的明显下降。不确定因素主要源于若疫情在上半年都得不到缓解,房企或因现金流紧张而延缓拿地节奏。  克而瑞地产研究

(编辑:gifberg)
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